樓市行情清晰，國家釋放房地產(chǎn)“新消息”，今年買不買房有答案了

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每一年的這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)都會(huì)牽動(dòng)著購房者的敏感神經(jīng)，都會(huì)成為購房者觀察未來一年樓市變化的窗口期，今年自然也不例外。

回頭看看2019年，房地產(chǎn)市場總體可以用“平穩(wěn)”兩個(gè)字來概括，有相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年全國調(diào)控次數(shù)高達(dá)620次，同比上漲高達(dá)38%，無論是長期堅(jiān)持房住不炒的定位還是不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，都表明了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅(jiān)決態(tài)度。那么，2020年還會(huì)繼續(xù)保持這種態(tài)勢(shì)嗎？

其實(shí)，在筆者看來，雖然進(jìn)入2020年才僅僅10天時(shí)間，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)輪番出現(xiàn)了一大波“新消息”，而且都一一暗示了未來一年可能出現(xiàn)的樓市變化，無論買房還是賣房都值得關(guān)注。

具體來看，最近這10天時(shí)間，主要“新消息”如下：

繼12月25日，國家印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見》，規(guī)定全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件之后，過去這10天，濟(jì)南、三門峽等一些城市開始陸續(xù)放開落戶限制。

1月1日，四川富順縣發(fā)布公告稱，今年上半年在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房將有財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度為每平方米200元，補(bǔ)貼面積以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》出具的面積為準(zhǔn)。

1月4日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)文件稱，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

1月6日，唐山就加強(qiáng)市中心區(qū)商品房銷售管理有關(guān)事項(xiàng)發(fā)出通知，購房人購買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個(gè)月內(nèi)不得上市交易。唐山打響開年限售第一槍，也成為全國第一個(gè)從網(wǎng)簽開始計(jì)算限售時(shí)間的城市。

1月6日，央行全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)悉將會(huì)釋放大約8000億元流動(dòng)資金。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，年內(nèi)仍有繼續(xù)降準(zhǔn)的空間存在，未來或?qū)⒁龑?dǎo)房貸基礎(chǔ)利率LPR下調(diào)。

根據(jù)央行征信中心方面證實(shí)，第二代個(gè)人征信系統(tǒng)暫定于1月20日上線，在此之前會(huì)有一段維護(hù)期。據(jù)悉，新版征信將體現(xiàn)夫妻雙方的負(fù)債情況，即便離婚了，非主貸人再次買房也屬于有房有貸。

既然樓市“有緊有松”，那是不是可以直接和房價(jià)漲跌劃等號(hào)呢？

通過以上這6大“新消息”來看，房地產(chǎn)開年釋放的樓市信號(hào)有緊有松，比如唐山相當(dāng)于抑制買房的需求，而四川富順則相當(dāng)于鼓勵(lì)大家去買房，所以這可能會(huì)讓一部分觀望中的購房者在房子買賣問題上更加糾結(jié)和猶豫。那么，房地產(chǎn)調(diào)控的松緊是不是可以和房價(jià)的漲跌直接劃等號(hào)呢？

或許，答案并非如此。因?yàn)?，早在不久之前，國家?jīng)濟(jì)工作會(huì)議和住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議已經(jīng)對(duì)未來一年的樓市走向定下了明確的基調(diào)。

具體來看，主要體現(xiàn)在以下3個(gè)方面：其一，2020年要繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位和因城施策的手段；其二，再次重申不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；其三，2020年要繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。不難看出，2020年穩(wěn)字繼續(xù)當(dāng)頭的樓市行情早已明確了。

知道了國家對(duì)樓市的定調(diào)，這6大“新消息”釋放的信號(hào)就不難理解了：

（一）我們先看看松動(dòng)的一方：四川富順縣購房補(bǔ)貼、人才購房落戶松綁、央行降準(zhǔn)。

首先，富順縣購房補(bǔ)貼出臺(tái)的背景是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易出現(xiàn)了疲軟態(tài)勢(shì)，房價(jià)已經(jīng)企穩(wěn)甚至下滑，通過補(bǔ)貼可以起到去庫存和促成交的作用，從而穩(wěn)定樓市和房價(jià)。

其次，人才購房落戶定向松綁是城市之間競爭的一種必然結(jié)果，而且根據(jù)以往的多次經(jīng)驗(yàn)來看，“搶人”固然可以帶來潛在的住房需求，但對(duì)房價(jià)的刺激作用有限。央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)還發(fā)表評(píng)論稱，房價(jià)穩(wěn)定壓倒一切，放開落戶是為了找“接盤俠”的觀點(diǎn)根本站不住腳。

最后，過去這兩年，央行已經(jīng)多次降準(zhǔn)，而且每次都已經(jīng)明確了支持中小微企業(yè)等實(shí)體行業(yè)的目標(biāo)，雖然客觀上會(huì)利好樓市，但也無需大驚小怪，更無需過度解讀。

（二）我們?cè)賮砜纯词站o的一方：銀保監(jiān)會(huì)喊話加強(qiáng)金融監(jiān)管，唐山打響新年限售第一槍，央行二代征信系統(tǒng)即將上線。

首先，央行1月1日就發(fā)布了1月6日要降準(zhǔn)的通知，而銀保監(jiān)會(huì)在4日發(fā)布了要加強(qiáng)樓市金融監(jiān)管的通知，這無疑提前給樓市看客們打了一劑“預(yù)防針”，澆滅了期待調(diào)控放松的幻想。

其次，唐山之所以打響新年限售第一槍，與近期唐山房價(jià)上漲過快有關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，最新數(shù)據(jù)顯示唐山新房環(huán)比上漲1.9%，在70個(gè)大中城市中位居第一。其實(shí)，唐山并不是第一個(gè)因房價(jià)上漲“過于突出”而出臺(tái)調(diào)控的城市，早在去年，蘇州、呼和浩特、大連等就是類似情況。

最后，在舊版征信報(bào)告里，夫妻共同還款，一旦離婚，非主貸人的名下不顯示房貸信息，所以仍可以享受首套房的各種優(yōu)惠，從而滋生“假離婚”現(xiàn)象。但是，在新版征信報(bào)告里，離婚后，非主貸人再次買房也屬有房有貸，所以為了買房而“假離婚”的投機(jī)取巧想法可以放棄了。

通過上面有緊有松的調(diào)控可以看出，2020年的房地產(chǎn)走向基本仍會(huì)延續(xù)2019年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，并不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。也就是說，無論調(diào)控政策如何變化，都不會(huì)脫離“房住不炒”這個(gè)大基調(diào)，房價(jià)大漲不可能，大跌同樣也不可能出現(xiàn)。因此，2020年的樓市行情基本清楚了。

在樓市繼續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭的房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)下，2020年買不買房也漸漸有了答案

總體上看，2020年樓市穩(wěn)字當(dāng)頭。對(duì)于這種態(tài)勢(shì)，中泰證券研究所首席分析師梁中華表示，房價(jià)不漲或少漲，持有房產(chǎn)的成本高于回報(bào)率，投資房產(chǎn)意味著會(huì)出現(xiàn)虧損。無獨(dú)有偶。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷也表示，雖然房價(jià)暫穩(wěn)，但其實(shí)每天都在虧錢，尤其是對(duì)于中小城市來說，流動(dòng)性變差，當(dāng)你需要現(xiàn)金時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)很難變現(xiàn)。

因此綜合分析，見房就買還能賺錢的階段已漸行漸遠(yuǎn)，也就是說，房價(jià)將逐步告別普漲階段。對(duì)于這一點(diǎn)，中國社科院在歷次住房發(fā)展報(bào)告中多次明確表示：一二線城市調(diào)控歷史最長，調(diào)控機(jī)制相對(duì)完備，所以房價(jià)波動(dòng)性相對(duì)較小。相比之下，部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性的上漲后，棚改等政策逐步退出，后續(xù)需求不足，房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)入下跌階段，所以需要預(yù)防。

因此，未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)穩(wěn)字當(dāng)頭、市場分化的特征已經(jīng)十分明朗。筆者認(rèn)為，針對(duì)那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，人口不斷集中的大城市，有能力也有需求的購房者可以早上車早入住早享受，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，未來依然會(huì)釋放住房需求。

反之，對(duì)房價(jià)上漲潛力和購買需求已經(jīng)大大透支的普通三四五線城市來說，2020年市場成交周期或有可能進(jìn)一步拉長，房價(jià)調(diào)整是大概率事件，所以剛需可以稍安勿躁，按需行動(dòng)，但炒房客應(yīng)該適當(dāng)減持、盡早止步了，否則得不償失。對(duì)此，你是怎么看的呢？